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Valeur locative cadastrale

La Valeur locative cadastrale sert de base au calcul aux impôts directs locaux (taxe foncière, taxe d'habitation...). Calculée par l'administration, la valeur locative cadastrale est censée refléter le loyer annuel que produirait le logement imposé s'il était loué.

Valeur vénale

Valeur marchande d’un bien immobilier. Correspond au prix que son propriétaire pourrait en tirer s’il le vendait à l’amiable à une date donnée, en tenant compte du marché et des caractéristiques de ce bien.

Vente à la bougie

Forme ancienne, mais toujours utilisée, de vente aux enchères de biens immobiliers. La bougie est une petite mèche qui se consume en quelques dizaines de secondes et laisse monter une fumée noire une fois qu’elle s’est éteinte. Deux mèches sont allumées successivement après la dernière enchère, laissant à l’enchérisseur quelques secondes de réflexion. A l’extinction de la seconde mèche, l’adjudication est prononcée en faveur du plus offrant.

Vente à la découpe

Elle consiste dans la vente, appartement par appartement, d’un immeuble acheté en bloc. Si l’immeuble comporte plus de dix lots et si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les contrats de bail en cours, un droit de préemption est accordé aux locataires.

Vente aux enchères

Vente publique d’un bien au plus offrant. La vente aux enchères d’un bien immobilier peut être forcée (à la suite d’une saisie immobilière) ou volontaire (vente notariale).

Vente d’une partie commune

Situation dans laquelle la copropriété décide de céder une partie commune à un copropriétaire. La vente se décide en assemblée générale ou par le syndicat de copropriétaire.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Vente d'immeuble à construire, dans laquelle le vendeur, généralement un promoteur, s'oblige à édifier un immeuble dans un délai convenu. L'acquéreur est immédiatement propriétaire du terrain sur lequel le bien est construit et devient propriétaire du bien au fur et à mesure de son édification. Il paie le prix de façon étalée, en fonction de l'avancement des travaux.

Lorsque la VEFA concerne un bien à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, acquis par une personne physique, elle fait l'objet d'une réglementation particulière, destinée à protéger l'accédant à la propriété : le contrat de vente doit être passé suivant un formalisme particulier, et les versements sont encadrés. Ces règles sont imposées à peine de nullité de la vente.

Viager

La vente en viager est une vente d'un bien immobilier selon des modalités particulières. Le vendeur du bien, appelé crédirentier, peut vendre son bien soit libre de toute occupation (viager libre), soit en continuant à l'occuper (viager occupé). Lorsque le viager est occupé, le crédirentier bénéficie soit d'un usufruit, soit d'un droit d'usage et d'occupation du bien. L'acquéreur est appelé débirentier. Le prix du bien est payé sous la forme d'un bouquet, somme payée lors de l'acte authentique, et d'une rente viagère.

Le viager peut être constitué sur une ou plusieurs têtes, par exemple sur la tête du vendeur et de son conjoint. Dans ce cas, la rente devra être servie par le débirentier jusqu'au décès de la dernière personne sur laquelle la rente a été constituée. Le viager est une vente affectée d'un aléa : l'acquéreur ne sait pas, au jour où il achète le bien, quel est le prix qu'il paiera au final, car le prix est fonction de la durée de vie des personnes sur les têtes desquelles la rente est constituée.

Vices cachés

Vice non décelable au premier abord et qui rend le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur destine le bien.

Le vendeur doit à l'acheteur la garantie des vices cachés. En présence d'un tel vice, l'acheteur peut obtenir :

  • Soit la restitution du prix, en rendant le bien,
  • Soit une diminution du prix, en conservant le bien.

Le vendeur qui connaissait le vice et ne l'a pas révélé à l'acheteur, doit lui verser des dommages-intérêts.

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée, devant la justice, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Vices du consentement

La personne qui conclut un contrat (vendeur, acquéreur, locataire...) exprime sa volonté de façon libre et éclairée. Son consentement ne doit pas être altéré. Si une partie au contrat est victime d'un vice du consentement, elle peut demander la nullité du contrat en justice. La loi distingue 3 vices du consentement : l'erreur, le dol et la violence.

  • L'erreur est le fait se tromper soit sur la personne de son cocontractant, soit sur la nature de sa prestation. L'erreur sur la valeur du bien objet du contrat ne permet pas d'obtenir la nullité, en principe.
  • Le vol est une tromperie, elle peut résulter du silence. La victime d'un dol peut obtenir des dommages-intérêts.
  • La violence est une menace destinée à contraindre une personne à contracter.

Visite d’un bien loué

Aucune loi n'impose au locataire de laisser visiter le bien qu'il loue, lorsque celui-ci est mis en vente. Il est donc utile d'inclure, dans le bail, une clause imposant au locataire de laisser visiter les lieux. Cette obligation doit être fixée de façon raisonnable, afin de ne pas causer de trouble trop important au locataire. En effet, la loi du 6 juillet 1989 considère que n'est pas valable la clause qui oblige le locataire à laisser visiter le bien les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

En l'absence de clause dans le bail imposant au locataire de laisser visiter les lieux, il est possible d'invoquer l'article 1134 du Code civil imposant au locataire d'exécuter le bail de bonne foi. Si le bailleur ne parvient pas à faire visiter les lieux, il doit mettre en demeure le locataire puis saisir le tribunal.

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