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Débirentier

Dans le cadre de la vente en viager, le débirentier est l’acquéreur du bien, qui doit verser au crédirentier le prix de vente, représenté par le bouquet et la rente.

Déclaration attestant l’achèvement des travaux

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et d’attester la conformité de la construction par rapport au permis de construire ou à la déclaration préalable. Cette déclaration doit être effectuée une fois que les travaux sont terminés.

L'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés, par une visite des lieux. Ce contrôle doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire, notamment lorsque :

  • Les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé,
  • Les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.
Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Déclaration d’insaisissabilité

La déclaration d’insaisissabilité est un acte notarié qui permet à l’entrepreneur individuel de protéger son patrimoine personnel de ses créanciers professionnels.

Par cette déclaration, publiée au bureau des hypothèques, son habitation personnelle, comme tout autre immeuble non affecté à l’usage professionnel, ne pourront pas être saisis par des créanciers professionnels.

La protection ne joue que pour l’avenir. Si la dette est antérieure à la déclaration, elle pourra donner lieu à saisie du bien, qui a fait l’objet de la déclaration postérieurement.

A noter : L’entrepreneur individuel peut toujours renoncer en tout ou partie à cette déclaration, par un acte notarié, publié.

Déclaration d’intention d’aliéner

Dans le cadre de la vente d'un bien, le propriétaire peut être tenu de proposer l’achat en priorité à une collectivité publique le plus souvent. La collectivité bénéficie donc d’un droit de préemption. Cette obligation s’impose lorsque le bien vendu est situé dans une zone où un tel droit est prévu.

Cette proposition prend la forme d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Il s’agit donc d’un document qui permet d’informer la collectivité publique sur des conditions de la vente, lorsqu’elle bénéficie d’un droit de préemption,.

Si la collectivité accepte les conditions de la vente, elle achète le bien.

Si la collectivité refuse la proposition, le propriétaire est libre de vendre son bien à un tiers.

La collectivité peut aussi accepter d’acheter le bien mais proposer un prix inférieur. Le propriétaire peut renoncer à vendre. Il peut aussi refuser le prix proposé, sans renoncer à la vente. Le juge sera alors saisi pour fixer le prix.

Déclaration préalable

La déclaration préalable est un document administratif qui permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur.

Elle est obligatoire dans un certain nombre de cas limitativement prévus par la loi (notamment pour les constructions et travaux de moindre importance qui ne sont pas soumis à permis de construire).

Elle donne lieu à une autorisation de travaux ou à un refus par l’administration. Le délai d’instruction est d’un mois. Passé ce délai, à défaut de réponse, l’autorisation est accordée tacitement. L’administration est tenue de délivrer un certificat de non-opposition si le constructeur ou l’un de ses ayants droit le demande.

Déficit foncier

On parle de « déficit foncier » lorsque les loyers encaissés par un bailleur sont inférieurs aux dépenses payées pour le même bien immobilier. Ce déficit constitué par des travaux, des frais de gestion ou primes d’assurances notamment vient diminuer les autres revenus encaissés par le foyer fiscal dit « revenu global » (salaires, revenus des actions, pensions, bénéfices industriels et commerciaux…). Les intérêts d’emprunt ne sont pas compris dans le déficit foncier. Le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. L’excédent du déficit qui n’a pas pu être déduit est reportable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Défiscalisation

Dispositif permettant aux contribuables de réduire le montant de leurs impôts par le biais de certains de leurs investissements immobiliers.

Délai de réflexion

Le délai de réflexion permet à l’acquéreur de revenir sur son engagement d’achat, dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification ou de la remise du projet d’acte.

A la différence du délai de rétractation, le délai de réflexion s’applique au seul acte authentique s’il n’y a pas eu, préalablement, de promesse de vente.

Si une promesse de vente a précédé l’acte authentique, l’acquéreur ne peut pas bénéficier d’un délai de réflexion, dans la mesure où il a pu déjà bénéficier d’un délai de rétractation.

Délai de rétractation

L'acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation bénéficie d'un droit de rétractation. Il permet à l'acquéreur de renoncer à son engagement d'achat dans un délai de 10 jours.

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant la promesse de vente, lorsque la notification est faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la promesse fait l'objet d'une remise en main propre par le professionnel, ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la date de la remise en main propre.

Ce droit s'applique à la promesse de vente, qu'elle soit rédigée sous seing privé ou par notaire.

Démembrement de propriété

Le droit de propriété est composé de 3 éléments complémentaires :

  • Le droit d’utiliser le bien,
  • Le droit de recueillir les fruits (loyers, intérêts) que produit un bien,
  • Le droit de vendre, de donner, voire de détruire un bien.

Ces trois composantes peuvent être séparées, et attribuées à des personnes différentes, c’est ce que l’on appelle le démembrement du droit de propriété. Ainsi, la personne qui bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en recueillir les fruits est titulaire d’un droit d’usufruit, et la personne qui conserve le droit de vendre ou de donner le bien est appelée nu-propriétaire.

Dans un viager occupé, le crédirentier bénéficie fréquemment d’un droit d’usufruit.

Dépôt de garantie

Lors de la conclusion d'un bail, le bailleur exige généralement du locataire le versement d'une somme d'argent, qu'il conservera jusqu'à la fin du bail, et qu'il restituera au locataire après avoir déduit les sommes qui lui seraient encore dues ou celles destinées à compenser les dégradations commises par le locataire.

Dans le cadre d'un bail d'habitation non meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal (charges locatives non comprises).

Dans le cadre d'un bail d'habitation meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, conclu depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer en principal.

Lors de la conclusion d'une promesse de vente, il arrive que l'on désigne sous le terme « dépôt de garantie » l'acompte ou le séquestre versé par l'acquéreur.

Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le DPE est un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Ce diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur professionnel, selon une méthodologie déterminée par la loi. Il doit dater de moins de 10 ans.

Le DPE doit être fourni :

  • Par le vendeur d’un bien immobilier, lors de la promesse de vente et lors de l’acte authentique,
  • Par le bailleur, lors de la conclusion d’un bail.

Lors de la vente du bien, l’étiquette énergie du DPE est reproduite sur les publicités en vitrine d’une agence immobilière ou sur Internet ; dans les annonces de la presse écrite, la classe énergétique du bien doit être mentionnée.

Diagnostics immobiliers

Lors de la vente ou de la location d’un bien, le vendeur ou le bailleur doit fournir à l’acheteur ou au locataire un certain nombre de diagnostics techniques relatifs au bien immobilier. Ces diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostics techniques de l’immeuble.

Le contenu du dossier de diagnostics techniques varie en fonction de la date de construction de l’immeuble, et de l’endroit où il est situé.

Pour la vente, les principaux diagnostics techniques sont :

  • Le CREP ou constat de risque d’exposition au plomb,
  • L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante,
  • L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
  • L'état de l'installation intérieure de gaz,
  • L'état des risques naturels et technologiques,
  • Le diagnostic de performance énergétique,
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité,
  • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.

Domotique

Ensemble de techniques mises en œuvre dans un bâtiment dans un but de confort, sécurité, communication ou gestion d’énergie.

Dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques de l’immeuble est un document unique regroupant l’ensemble des diagnostics, états et documents que le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur en cas de vente de tout ou partie de l’immeuble. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente, et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Il comprend :

  • Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique
  • L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code
  • L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation
  • L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation
  • Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques
  • Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 Code de la construction et de l’habitation
  • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents relatifs au constat de risque d’exposition au plomb, à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, à l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état de l'installation intérieure d'électricité ou au contrôle des installations d'assainissement non collectif, en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L'acquéreur ne peut pas se prévaloir, à l'encontre du propriétaire, des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.

A noter : Les documents relatifs au constat d’exposition au plomb, à l'installation intérieure de gaz et à l'installation intérieure d'électricité ne sont obligatoires que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Droit au bail

Appelé également « pas de porte » ou « droit d’entrée », il s’agit d’une somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial, ou en contrepartie de l’autorisation donnée par le bailleur lors de la cession du bail commercial seul alors que le bail ne le permettait pas.

Le droit au bail a été créé par la pratique. Il n’est pas obligatoire. Une location sans pas de porte est fréquemment appelée « bail à l’américaine ». Le droit au bail s’analyse, selon le cas, soit comme un supplément de loyer, soit comme la contrepartie de la propriété commerciale octroyée au locataire.

Droit au logement opposable (Dalo)

Le Droit au logement opposable (Dalo) est un droit au logement garanti par l’Etat aux personnes qui ne peuvent accéder à un logement décent et indépendant par leurs propres moyens (loi du 5 mars 2007). Le Dalo crée deux recours : un recours amiable devant une commission de médiation et un recours contentieux devant le tribunal administratif, afin de garantir à chacun un droit au logement effectif.

Droit d’usage et d’habitation

C'est un droit réel qui ressemble à l'usufruit, mais qui n'en est pas un : contrairement à l'usufruit, le titulaire de ce droit ne peut pas mettre le bien en location. Régi par les articles 625 et suivants du code civil, il a un caractère viager (s'éteint au décès de soin titulaire), et est différent du bail, car ne se rémunère pas en loyer.

Droit de préemption

Il s’agit d’un droit accordé à certaines personnes déterminées d’acheter un bien en priorité lorsque le vendeur décide de vendre ce bien. Le droit de préemption est institué par la loi. Il peut également être accordé par le propriétaire volontairement, dans une convention (par exemple : pacte de préférence).

Ainsi, le locataire d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, bénéficie d’un droit de préemption sur le bien qu’il loue, lorsque le bailleur lui délivre un congé pour vendre.

Les communes (et d’autres collectivités territoriales) bénéficient d’un droit de préemption urbain sur les biens situés dans un périmètre qu’elles déterminent. Lorsqu’un bien est vendu dans cette zone, la vente doit être notifiée à la collectivité territoriale concernée au moyen de la déclaration d’intention d’aliéner, et la collectivité pourra acquérir le bien en priorité en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement d’intérêt général.

Les communes peuvent également instituer un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce ou de bail commercial.

Droit de rétractation

Ce droit de rétractation permet à l’acquéreur immobilier de renoncer à son engagement d’achat dans un délai de 10 jours qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, ou du lendemain de la remise en main propre de la promesse.

Le droit de rétractation protège l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit neuf, ancien, individuel ou collectif, et quel que soit l’objectif poursuivi par l’acquéreur (acquisition pour louer, résidence principale ou secondaire).

Chaque acquéreur doit individuellement bénéficier de ce droit de rétractation. Le compromis doit en conséquence être notifié à chacun des coacquéreurs pour permettre de faire courir un délai de rétractation au profit de chacun d’eux.

Si une modification substantielle des conditions de la vente intervient entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique, elle peut justifier l'ouverture d'un nouveau délai. Ces éléments sont soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond. A noter : les SCI peuvent bénéficier de ce droit, les juges se référant à une analyse de l’objet social. Par exemple, la SCI acquéreur qui a pour objet « l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés », est considéré comme un acquéreur professionnel, ne bénéficiant pas du droit de rétractation.

Droits d’enregistrement

Ce sont les impôts perçus à l’occasion de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement de différents actes à la recette des impôts ou à la Conservation des Hypothèques. Il s’agit notamment des actes de vente de biens immobiliers, d’actes d’huissiers de justice, ou d’actes de donation. La formalité de l’enregistrement permet de dater la date de l’opération, de vente par exemple, constatée par l’acte.

Droits de mutation

Ce sont les impôts perçus par l’administration fiscale lorsqu’un bien change de propriétaire. Ils sont payés à l’appui d’une déclaration propre à chaque opération : imprimé n° 2048 – IMM (ventes d’immeubles), imprimé n° 2705 (successions), imprimé n° 2731 (dons familiaux de sommes d’argent), imprimé n° 2735 (dons manuels).

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