Vers une fragilité accrue des copropriétés en France

Des copropriétés de plus en plus fragiles

Un observateur vigilant : Scanmonachatimmo.com.

Les temps sont durs pour les copropriétés (ou plutôt pour les copropriétaires) qui doivent faire face à leurs obligations d’entretien et de conservation de leur patrimoine immobilier. Le nombre de procédures judiciaires à l’encontre des copropriétaires en situation de défaut de paiement a bondit de près de 38 % en 10 ans. Ainsi, il est passé de 21 400 procédures en 2004 à 29 440 en 2014. Le phénomène n’est pas nouveau, mais l’amplitude est sans précédent. Focus sur les raisons et les impacts des impayés sur les copropriétés :

Un parc français hétérogène

Selon l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), la France comptait 617 000 copropriétés en logements collectifs ou mixte en 2011, soit environ 6,9 millions de résidences principales.

Ce parc des copropriétés est hétérogène à bien des égards :

  • La taille des copropriétés. 69 % des copropriétés sont de petite taille avec moins de 11 logements. A l’inverse, les grosses copropriétés de plus de 100 logements représentent moins de 2 %. De toute évidence, il est plus facile de faire face à des travaux quand on est 100 que quand on est 10.

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  • L’époque de construction des bâtiments : Près de 27 % des copropriétés datent d’avant 1948, 32 % de 1949 à 1974, 26 % de 1975 à 1998 et 16 % après 1999. A chaque époque correspond sa pathologie.
    Ainsi, pour les immeubles construit avant 1975, représentant 59% du parc des résidences principales en copropriété, la problématique de l’isolation thermique (voire phonique) est criante. Ce n’est pas sans conséquence sur les charges courantes où la consommation en énergie occupe le peloton de tête des postes de dépenses. Seuls des travaux, notamment sur l’enveloppe extérieure, sont en mesure d’apporter une réponse efficace à l’augmentation des coûts énergétiques.

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  • La disparité des situations entre les copropriétaires. Selon une étude de l’ADIL (Agence Départementale d’information sur le logement) de février 2015 menée sur Paris, la population des copropriétaires est plutôt âgée avec des situations familiales et financières variées :
    • 53% des copropriétaires sont célibataires et 47% en couple.
    • Dans 77% des cas, ils n’ont pas d’enfant à charge.
    • Ils sont âgés en moyenne de 58 ans,
    • 48% sont en activité, 45% sont retraités et 7% sont en recherche d’emploi.
    • Dans 88% des cas, ils sont propriétaires occupants.
    • Ils disposent d’un revenu mensuel qui s’élève en moyenne à 2 891 €.
    • 71% d’entre eux ont déjà remboursé leur emprunt.

La disparité des situations financières au sein d’une copropriété peut constituer un frein à sa bonne gestion. Des intérêts divergents émergent entre les copropriétaires les plus aisés et les copropriétaires les moins aisés : difficile pour un ménage aux ressources limitées de contribuer aux dépenses d’entretien de l’immeuble sans mettre en risque sa propre situation financière.

Impayés versus entretien de l’immeuble, la spirale infernale

Force est de constater que le montant des charges et le nombre de procédures pour impayés évoluent en parallèle.

En France, selon l’ANAH, 100 902 immeubles, qui représentent 1 133 000 logements, soit 15,5 % du parc des copropriétés, sont en difficulté. Ces copropriétés se caractérisent par leur petite taille (42% ont moins de 20 lots) et par leur ancienneté (52% ont été construites avant 1949).

Les impayés mettent les syndicats de copropriété en difficulté. Certaines sont tentés de reporter des travaux pourtant jugés urgents. Des solutions amiables sont d’abord recherchées afin de recouvrer les créances. Mais, quand la procédure judiciaire est enclenchée auprès du copropriétaire, il est bien souvent trop tard pour la copropriété. Il est alors difficile aux copropriétaires restant de faire face seuls à la spirale de la dégradation de l’immeuble.

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La fragilité des copropriétés est identifiée par l’ANAH à partir de plusieurs critères : état du bâti, nombre d’impayés, taux d’occupants modestes, qu’ils soient propriétaires ou locataires, décrochage de la valeur des appartements par rapport au quartier. La catégorie D correspond aux copropriétés les plus fragiles.

Dans certaines régions, notamment dans le sud de la France, ce taux dépasse 20 %. En région parisienne, la situation n’est pas meilleure avec 21 % de copropriétés fragiles dans le Val-d’Oise, 40,6 % en Seine-Saint-Denis et 17 % à Paris.

Pour contrebalancer ce constat alarmiste, signalons néanmoins que 85 % des copropriétés se portent bien. Leur profil a même été dressé par l’ADIL pour Paris :

  • Une copropriété de taille moyenne, comprenant 38 lots ;
  • Plutôt anciennes puisque 64% des immeubles ont été construits avant 1949.
  • Dotée, pour 56% d’entre elles d’un ascenseur et pour 58% d’un chauffage collectif.

La maîtrise des charges, un enjeu majeur pour les copropriétés

Afin de rester attractives, les copropriétés doivent mettre en œuvre leur plan pluriannuel d’entretien. Or, la bonne exécution de ce plan suppose que tous les propriétaires participent au financement.

La maîtrise des charges devient un enjeu majeur afin d’anticiper le décrochage des copropriétaires les moins aisés. Cela peut passer par la mise en place d’un emprunt qui permet de lisser la charge au niveau de la copropriété plutôt qu’un autofinancement via des appels de charges exceptionnelles auprès des copropriétaires.

La maîtrise des charges et notamment la maîtrise des dépenses énergétiques passe également par la mise en œuvre de mesures correctives sur l’immeuble. Le changement d’une chaudière, l’isolation de l’enveloppe et de la toiture, le changement des ouvrants sont certes des dépenses très onéreuses pour une copropriété, mais le retour sur investissement n’est pas négligeable pour le copropriétaire qui voit ses charges courantes diminuer durablement.

Aujourd’hui, les candidats à l’acquisition sont sensibilisés à la question des charges courantes. Une copropriété qui présente des dépenses de fonctionnement modérées, tout en garantissant un bon entretien de l’immeuble, bénéficient d’un avantage certain par rapport aux autres. Cela peut même contribuer positivement à la valorisation de l’appartement. Pour le futur acquéreur, à bien immobilier équivalent, le montant charges courantes devront s’analyser avec rigueur.

Scanmonachatimmo.com, observateur vigilant des copropriétés

L’analyse de la copropriété est essentielle pour les candidats à l’acquisition immobilière. Cette analyse est déjà présente dans le rapport que remet Scanmonachatimmo.com à ces clients. Désormais, au regard de sa responsabilité vis-à-vis des futurs acquéreurs, Scanmonachatimmo.com assure un suivi vigilant des copropriétés fragiles sur Paris et région parisienne. Ce suivi sera étendu aux autres régions à la faveur de l’extension des services de Scanmonachatimmo.com sur le territoire.

Rappel des travaux obligatoires dans les copropriétés

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Pour plus d’informations sur le dispositif d’aides aux copropriétés : www.anah.com
Pour tout savoir sur votre future acquisition immobilière : www.scanmonachatimmo.com

 

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