Agrandir sa maison : Mode d’emploi

Extension, aménagement de comble, que dit la nouvelle réglementation pour agrandir sa maison ?

Qui n’a pas rêvé un jour,  de vouloir agrandir sa maison pour accueillir le petit dernier, aménager un bureau, créer une salle de jeu ou encore installer sa piscine. Combien d’entre nous ont finalement abandonné tout projet face à la complexité de la réglementation ou tout simplement pour une question de prix ?

Agrandir sa maison nécessite des démarches préalables et des autorisations administratives. Sachez que le non-respect de la règlementation est passible d’une amende comprise entre 1.200 € et 6.000 € par mètre carré, ou 300.000 €. Et ce n’est pas tout. Une construction non autorisée peut être interrompue voire démolie sur demande de la justice. Qui plus est, tout le monde y compris vos voisins peuvent dénoncer une infraction et ce, dans un délai de 10 ans. Dans ces conditions, mieux vaut être dans les règles… Quelques définitions et conseils pour vous aider à y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’une extension ?

Une extension de maison a une définition précise. C’est une augmentation de la surface de plancher de la maison résultant d’une construction nouvelle ou de l’aménagement de surfaces existantes non intégrées au départ dans le calcul de la surface de plancher (comble, cave, garage…). Dans le cas d’une construction nouvelle, la partie ajoutée doit communiquée directement avec le corps de bâtiment principal par des ouvertures prévues à cet effet. Dans le cas contraire, il s’agit d’une construction accolée, ce qui signifie : permis de construire obligatoire.

L’aménagement des combles (ou d’un garage, d’une cave, …) entre dans la définition de l’extension. Si de plus, cette transformation vise à créer une pièce à vivre comme une chambre, un éclairage naturel sera nécessaire et conduira au dépôt d’une autorisation au service de l’urbanisme, a minima une déclaration préalable de travaux.

Sachez enfin que toute création de surface habitable par changement de destination, ou non, doit faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux. En effet, la surface créée donne lieu à une réévaluation de la base de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Cette obligation s’applique pour tous les agrandissements supérieurs à 5 m² de surface de plancher.

Avant de commencer, vérifier les contraintes d’urbanismes

Avant toute chose, vous devez consulter les règles locales d’urbanisme et vérifier si la commune a fait approuver un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Certaines mairies le mettent à disposition directement sur internet, pour d’autre vous devrez vous déplacer au service de l’urbanisme.

Le PLU précise l’ensemble des règles applicables à une construction selon sa localisation, son volume et du terrain sur lequel elle est assise. En fonction des règles édictées dans le PLU vous pourrez, ou non :

– construire un étage ou réaliser une extension horizontale,

– créer des ouvertures sur une façade (règle de prospects),

– utiliser un type particulier de matériaux ou une couleur particulière pour le revêtement.

Vous l’aurez compris le PLU est le texte de référence de votre projet d’extension. Rien ne peut être réalisé sans.

 

Au-delà du PLU, d’autres contraintes, telles des spécificités techniques peuvent peser sur votre projet. Par exemple, dans le cas de l’aménagement des combles, l’étendu des travaux dépend de la pente du toit et du type de charpente. Plus le toit est pentu, plus l’aménagement est facilité. A l’inverse, plus la pente est faible (environ 30°), plus l’aménagement est complexe. Dans ce dernier cas, vous serez contraint d’élever le toit ou d’augmenter sa pente ou encore de créer un chien assis.

 

Quelle démarche : déclaration préalable de chantier ou permis de construire ?

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Agrandir sa maison signifie-t-il accroître sa valeur ?

Améliorer l’habitabilité de sa maison est toujours source de plus-value pour le propriétaire. Une condition sine qua non néanmoins : les travaux d’aménagement doivent faire l’objet d’une autorisation des services d’urbanisme de la mairie et la surface créée doit faire l’objet d’une déclaration aux services fiscaux. Dans le cas contraire, vous ne pourrez légitimement faire valoir les pièces créées et les surfaces développées pour augmenter le prix de vente de votre maison. A ce sujet, l’expert immobilier agréé en charge de l’évaluation en valeur vénale de votre bien ne tiendra pas compte de l’extension si elle n’a pas fait l’objet d’une régularisation administrative. Décidément, mieux vaut être dans les règles dès le départ.

 

 

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